“长租”成房地产行业开年热词

2018年01月26日10:00  来源:北京晚报
 
原标题:“长租”成房地产行业开年热词

  本周起,各地地方两会将陆续召开。从安徽、南京等省市两会上传出的消息看,增加土地供应、优化供应结构,尤其是加大租赁市场供地力度、多渠道筹措租赁房源,将是各地2018年建立房地产市场长效机制的工作重点。而在今年北京两会上,樊军、高一轩、毛大庆等房地产行业两会代表也围绕租赁领域未来的发展方向纷纷献策。实际上,借助资本的力量,长租公寓领域行业在过去一年中迅速成长。据统计,截至2017年底,北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计达300多个,管理房间数量超过200万间,全国排名前30位的房企已有1/3进入长租公寓市场。

  社会、资本的广泛关注,让长租公寓已成为房地产行业最炙手可热的“IP”。

  市相

  租金普遍高于周边 盈利仍是难题

  房间内带有独立卫生间,家具、家电、家装齐备,公寓还配有影音区、健身房、咖啡厅等休闲娱乐设施免费试用……近日,记者走访北京几家长租公寓,这些便是长租公寓的“标配”。上述配置远高于普通民宅,收费自然不菲。

  在位于三里屯附近的湾流国际青年社区,记者了解到这里租金为6900-15000元不等,而周边一室一厅的民宅月租金多数在5500-6000元。

  北苑某长租工作人员向记者介绍的房屋面积在30平方米左右,月租金为4700元。随后,记者从该区域的我爱我家门店得知,该区域房子多为新建小区,一室一厅的月租金价格在4500-6000元。

  住在上述公寓的租户张先生告诉记者,公寓有门禁、专人管理,安全较民宅更让他放心,他还可以免费在大厅健身。但住进来后,张先生才知道水电费都是商水商电,两个人水电费300元/月以上。此外,他房屋的隔音效果也不太好,隔壁看电视、听歌等都可以听见。

  近期,搜狐焦点则实地调研监测了北京19家集中式长租公寓,并选取公寓周边1公里内普宅租金作为对比。据其提供数据显示,北京长租公寓的租金普遍高于周边小区,有的能达到周边小区租金的2.5倍。

  尽管租金高于周边,一些长租公寓还是陷入“赔钱赚吆喝”的境地。

  华菁证券长租公寓行业研究报告指出,前期成本投入大、利润回报率不高、回报周期较长是行业共同的痛点。55%的拿房成本占比和65%的入住率是长租公寓行业盈利临界点。

  链家研究院院长杨现领分析表示,从目前的市场情况来看,房企对旗下长租公寓的长期盈利目标设置在6%-7%,但当前大多数品牌的回报率不及1%。

  伟业我爱我家高级研究员孔丹在接受媒体采访时表示,当前房企旗下的长租公寓普遍的低收益、长回报周期的商业模式。“总结起来就是‘三高一低’:房价高、营建改造成本高、资金使用成本高,租金收入较低。目前长租公寓处于全行业亏损状态,实现盈利的属凤毛麟角。

  房企

  发布融资计划 资本助力规模扩张

  长期盈利模式虽未完全成型,借助资本的力量,各长租公寓企业已开启一轮新的扩张。

  近年来,长租公寓领域颇有渐入“风口”之境,资本流入规模大涨,类证券化资本和专项债券等资金开始涌入。

  自2017年10月11日国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”后,保利、招商蛇口、旭辉和龙湖等房企纷纷介入,5家企业总计392.7亿元的融资计划获批。类REITs产品和专项公司债等融资渠道的拓宽,正在打破长租公寓的资金掣肘。2017年年末,多家房企抛出了以运营和扩张长租公寓为目的的融资计划。

  1月11日,朗诗与平安不动产有限公司签订了战略合作协议。双方将充分调动各自优质资源,在长租公寓领域开展战略合作,共同寻找更广阔的发展机遇。根据公告,双方计划在未来3年内,在北上广深一线城市以及南京、杭州、武汉等强二线城市共同投资长租公寓项目,基金目标资产管理规模人民币100亿元,并将委托集团旗下长租公寓运营品牌进行运营管理及设计、改造等。

  几天后,自如完成40亿元人民币A轮融资,领投方是华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构。市场消息指出,融创此次将合计向自如投资5000万美元,投后占股约1.56%。按此计算,自如目前的估值接近200亿元人民币。

  除了外资新派、央企保利和招商蛇口外,民企性质的长租公寓类REITs产品和专项公司债也加入到新型融资渠道中来。不难看出,发展租赁市场,资产证券化、专项公司债等融资渠道的打通,可以说是配套机制,让原始投资人得到了资金回笼的机会。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于长租公寓业务,资本为王的观念很明显,地产中介服务商与创业品牌为主的长租公寓运营商和房企做的产品有区别,毕竟开发商在资金实力上更为雄厚。

  对于地产中介服务商与创业品牌为主的长租公寓运营商来说,未来要做差异化竞争。产品方面也会不断细分,尤其是做低端、中端和高端物业,这实际上是相关企业需要积极考虑的内容。当然,从短期看类似自如等品牌仍有很大的市场机会,并不会出现被开发商挤压的风险。

  银行

  试水租房金融“租房贷”来了

  除为企业提供REITs产品,银行业也开始进入租赁市场。

  近日,记者从消息人士处获悉,某银行北京市分行发布了具有自主知识产权的住房租赁综合服务平台,并在手机客户端同步推出了1000余套真实房源,以及包含70余项产品的一揽子金融服务方案,全方面支持各市场主体参与建设住房租赁市场。

  据了解,在个人租户服务方面,北京市分行推出了个人贷款产品,首期申请最长10年,贷款额度最高30万,可循环申请,从租期和租金两个维度进行设定,同时满足线上和线下申请操作。线上申请主要参考客户在上述银行的日均金融资产值、房贷、代发工资、缴存公积金或社保基数以及人行征信五大因素进行额度审定和发放;线下则主要通过提供收入证明和征信记录两方面进行贷款申请。另外,个人房源,经调查审核通过之后,也可以通过线下方式进行租赁。

  “具有完全民事行为能力、年满18周岁且原则上不超过65周岁的自然人都可成为贷款对象,并可采用抵押、质押、抵(质)押加保证、保证、信用等多种贷款方式。”一位接近上述银行的人士介绍说,如果有人假设选择朝阳路某一套三居室以3年趸交方式租住,传统按月付租金是13394元,选择个人住房租赁贷款产品,趸交3年可享受9折优惠,且在一定范围内提前锁定房租增幅,每月平均租金为13100元,3年下来可节省约1万元。

  与此同时,作为北京住房租赁体系中最重要的一环,住房租赁综合服务平台无疑是住房租赁市场带来的革新举措。

  “住房租赁综合服务平台是立足于‘全平台支撑、全产品配套、全链条服务’定位,谋求落实租购并举之策,满足人民住有所居之愿,服务于政府机构、租售企业、个人业主及租客,为住房租赁市场提供了一个强大的综合解决方案。”该行相关负责人表示,一方面,住房租赁综合服务平台在租赁市场监督管理方面,可以建设住房租赁监管服务系统和监测分析系统;另一方面,在市场供给方面建设支持多主体运营的政府公共住房服务系统、企业租赁服务管理系统以及住房租赁服务共享系统,打造“监督+服务”完备的住房租赁解决方案。

(责编:安思雨(实习)、吕骞)